İmar Uygulamaları
İfraz-Tevhit-Yola Terk-Yoldan İhdas
Ülkemizde imar işlemlerinin amacı, esası ve kapsamı 3194 sayılı İmar Kanunu ile belirlenmiştir. Öncelikle kanunun amacı; yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak” şeklinde açıklanmaktadır. Sonrasında kanunun kapsamının; belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapıların girdiği belirtilmektedir. Son olarak; herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz şeklinde genel esasını belirlemektedir.
Kanunun “Arsa ve Arazi Düzenleme Esasları” bölümü Harita Mühendisliği mesleği için çok büyük öneme sahiptir. Bu bölüm de 15-19. maddeler yer almaktadır ve imar uygulama yöntemlerini içermektedir. Genel olarak isteğe bağlı ve zorunlu uygulamalar şeklinde özetlenebilecek imar uygulamalarının usul ve esasları belirlenmiştir. İsteğe bağlı uygulamalar, parsel malikinin/maliklerinin talebi doğrultusunda yapılabilecek işlemleri ifade etmektedir. Zorunlu uygulamalar ise parsel meliki/maliklerinin talebi olmaksızın yetkili idare tarafından onaylı imar planının uygulanmasıdır.
İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddelerinde yer alan hükümler doğrultusunda isteğe bağlı imar uygulamaları yapılmaktadır. Bu uygulamalar ifraz, tevhit, yola terk, yoldan ihdas, sınır düzeltmesi işlemleridir.
İfraz İşlemi Nedir?
İfraz kelimesi; bir bütünden bir parça ayırma veya bir parçanın ayrılması anlamlarına gelmektedir. Mesleki manada ifraz ise, bir parselin iki veya daha fazla parsele ayrılması anlamına gelmektedir. Parselin uygulama imar planının içinde veya dışında olması durumuna göre, ifraz işlemi farklı yönetmeliklere göre yapılmaktadır.
Uygulama imar planı içinde olmayan parsellerin ifrazı; Plansız Alanlar Yönetmeliği 13. ve 15. maddelerinde yer alan hükümlere göre yapılmaktadır. Parselin ifraz olabilmesi için şartlardan birincisi yeni oluşan parsellerin yola cephesi olma zorunluluğudur (15 madde). İkinci şart, ifraz sonrası oluşacak yeni parsellerin yola cepheleri 20 metreden az olamamasıdır. Üçüncü şart ise, yeni oluşan parsellerin derinliklerinin 30 metreden az olmamasıdır.
İfraz yapılması düşülen parsel uygulama imar planı içerisinde ise, İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddeleri ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri uygulanmaktadır. Kanunun 15. ve 16. madde hükümlerine göre ifraz ve tevhit işlemi;
- Parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir.
- Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır.
- Belediye encümenleri veya il idare kurullarınca uygun görülmesi durumunda gerçekleştirilir.
İfraz İşlemi Aşamaları Nelerdir?
Planlı ve plansız alanlar yönetmeliğine göre yapılacak ifraz işlemlerin aynı işlem aşamaları izlenmektedir. Öncelikle parselin maliki/malikleri tarafından işi teknik olarak yapabilecek Serbest Harita ve Kadastro Mühendisliği Bürosu ile sözleşme imzalaması gerekmektedir. Sonrasında yetkili mühendis tarafından ifraz dosyası hazırlanır. Ancak burada küçük bir nüans bulunmaktadır. Hazırlanacak dosya plansız alanlarda yapılacak ifraz işlemi içinse ayırma haritası, ölçü krokisi, alan hesabı, koordine özet çizelgesi, arazi kontrol krokisi, yer kontrol noktaları koordine özet çizelgesi ve poligon röper çizelgesi içermelidir. Ayrıca dosyanın koordinat sistemi ve ölçeği, mevcut kadastro paftası ile aynı olmak zorundadır.
Hazırlanacak dosya planlı alanlarda yapılacak ifraz işlemi içinse, durum haritası, röleve ölçü krokisi, alan hesabı, koordine özet çizelgesi, arazi kontrol krokisi, yer kontrol noktaları koordine özet çizelgesi ve poligon röper çizelgesi içermelidir. Ayrıca hazırlanan dosyanın koordinat sistemi ITRF 96 ve ölçeği 1/1000 olmalıdır.
Yetkili mühendis tarafından hazırlanan dosya, ifraz kararının alınması için Belediye Başkanlığı/İl Özel İdare’ye ifraz talep dilekçesi ile teslim edilir. Belediye encümeni tarafından işlemin uygunluğu yönünde karar alınmasından sonra Belediye teknik personeli tarafından dosya onaylanır. Daha sonra Belediye Başkanlığı tarafından yazılacak üst yazıyla gerekli kadastro kontrollerinin yapılması için dosya Kadastro Müdürlüğü’ne gönderilir. Kadastro Müdürlüğü tarafından öncelikle işlemin mevzuatlara uygunluğu kontrol edilir. Daha sonra büro ve arazide yapılan teknik kontroller neticesinde işlemin uygun görülmesi durumunda, dosya tescil işlemleri için Tapu Müdürlüğüne gönderilir.
Tevhit İşlemi Nedir?
Tevhit kelimesi ise; birkaç şeyi bir araya getirme, birleştirme anlamına gelmektedir. Mesleki manada tevhit; iki veya daha fazla parselin birleştirilerek bir parsel haline getirilmesi anlamına gelmektedir. Tevhit işlemi de ifraz işlemi gibi tescile tabi bir işlemdir. Bu nedenle ifraz işlemi için hazırlanan dosya ve işlem aşamaları aynen tevhit işlemi içinde geçerlidir.
Yola Terk İşlemi Nedir?
Uygulama imar planlarında yollar için ayrılan bölümler belirlenmiştir. Kadastro parselleri ile imar planı çakıştırıldığında, parselin yol olarak belirlenen bölümlere denk gelen kısımları olabilir. İmar planında yol olarak belirlenen alanlara denk gelen kısımların ayrılması gerekmektedir. Bu işleme yola terk işlemi denmektedir. Ayrıca daha önce imar uygulaması görmüş bir alanda da yola terk işlemi olabilir. Uygulama imar planının revize edilmesi sonucunda yollar genişletilebilir. Bu durumda da yola terk işlemi ortaya çıkabilir. Yola terk işlemi de ifraz işlemi gibi tescile tabi bir işlemdir. Bu nedenle yola terk işlemi aşamaları, ifraz işlemi aşamaları ile aynıdır.
Yoldan İhdas İşlemi Nedir?
Uygulama imar planında, imar adaları içerisinde kalan kadastro yolları ihdas edilerek parsel haline getirilir. İhdas edilerek oluşturulan bu parseller Belediye adına tescil ettirilir. Ancak daha önce imar uygulaması gören alanlarda da yoldan ihdas işlemi olabilir. Uygulama imar planının revize edilmesi sonucunda yolların daralabilir veya güzergahı değişebilir. Bu gibi durumlarda da yoldan ihdas işlemi ortaya çıkabilir.